1. トラブルを防ぐ不動産会社選びのコツ

中古マンションの売却は、不動産会社を変えたとしても売る商品自体が変わるものではありません。

どの不動産会社を選んでも、売る商品は現在所有しているマンションです。

そのため、不動産会社を選ぶ際は、商品であるマンションを誠実にセールスしてくれる営業担当者を選ぶという視点が重要となります。

会社の社長が自社の商品を売るために、「仕事のできそうな人を採用する」のと同じ感覚で選ぶことがコツです。

選ぶ判断ポイントとしては、以下のような点が挙げられます。

信頼感のある人は買主からも信頼を得られやすいため、スムーズに高く売却しやすいです。

2. 中古マンション売却の流れ

最初に中古マンション売却の流れについて解説します。

2‐1. 売却に必要な書類の有無を確認する

マンション売却では、買主へ引き渡す書類や所有権移転のために必要な書類が存在します。

書類は引渡時に必要となりますので、あらかじめ書類の有無を確認しておくことが望ましいといえます。

マンション売却に必要な書類を示すと、下表の通りです。

上表の登記に必要な書類のうち、印鑑証明書だけ引渡時の3ヶ月以内に発行のものという制限があります。

印鑑証明書は、早く取り過ぎてしまうと有効期限切れとなってしまいますので、引渡日が近づいたら取得することをおすすめします。

2‐2. 査定を依頼する

中古マンションは、いくらで売りに出すかを決める必要があります。

売り出し価格を決めるために、まずは査定依頼をすることが通常です。

査定価格は、売却を確約する価格ではなく、あくまでも不動産会社が考える売却予想価格となります。

査定は、工事を依頼するときの見積もりと似ています。

施工会社に見積もりを依頼することが無料のように、不動産会社に査定を依頼することも無料です。

工事の見積もりが高ければ断れるのと同様に、査定価格に納得がいかなければ依頼を断っても構いません。

査定を依頼したからといって、必ず売却活動まで依頼しなければならないわけではないため、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較した上で不動産会社を決める人が多いです。

2-3. 媒介契約を締結する

売却を依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産会社に対して依頼する仲介の契約のことです。

不動産会社には最終的に仲介手数料を支払うことになりますが、媒介契約を締結しただけでは仲介手数料は生じません。

理由としては、仲介手数料は成功報酬だからです。

媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に売却を依頼できる契約のことです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社だけにしか依頼できない契約になります。

さらに専属専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけてくる行為が禁止されています。

どの媒介契約を選ぶかは、売主の自由になります。

都市部の条件の良い物件の場合、一般媒介契約で複数社に依頼すると、不動産会社間に競争原理が発生することから早く売れることが多いです。

一方で、買い替えを行う人は、専任媒介契約や専属専任媒介契約で1社に依頼した方が売却物件と購入物件のスケジュールを調整しやすいといえます。

2-4. 部屋の片づけをする

媒介契約の締結と前後して、部屋の片づけも行います。

部屋の片づけが必要な理由は、写真を撮るためと購入希望者に家の中を見せるためです。

売却物件は、インターネットに広告写真を掲示します。

部屋の中の写真は、極力、全部屋を掲出することが望ましいです。

写真を撮っても良いように、部屋の中を片付けておきます。

また、販売活動を開始すると、購入希望者に家の中を見せる内覧も行うことになります。

いつでも内覧対応ができるように、一度、部屋の中を大掃除しておくことが良いといえます。

なお、売主によっては、掃除会社によるハウスクリーニングを利用する人も多いです。

ハウスクリーニングを行うのであれば、不動産会社と媒介契約締結後に行うことをおすすめします。

媒介契約締結後にハウスクリーニングを行えば、その支出を売却後の税金を計算する上で費用として計上することができます。

また、査定を依頼する前にハウスクリーニングを行っても、基本的に査定価格に影響することはありません。

不動産会社は掃除の有無によって価格を変えないことが一般的です。

そのため、ハウスクリーニングは、媒介契約締結後、かつ、写真撮影や内覧の前に行うことが効果的といえます。

2-5. 売り出し価格を決めて売却活動を開始する

売却活動を開始するにあたっては、売り出し価格を決定する必要があります。

売り出し価格をいくらにするかは、売主の自由です。

査定価格をそのまま売り出し価格にしても構いませんし、査定価格よりもやや高い金額を設定しても構いません。

ただし、査定価格よりも高い金額を設定すると、なかなか売れず売却期間が長期化する懸念があります。

そのため、時間に余裕がある人は、チャレンジ価格として高めの売り出し価格を設定してみるのも一つです。

高めの価格で売り出す場合には、売れない価格にならないように不動産会社と相談しながら価格を決定することをおすすめします。

2-6. 付帯設備表や告知書を記載する

媒介契約を締結すると、不動産会社から付帯設備表と告知書の記載を求められます。

付帯設備表とは、設備の有無や不具合について記載した書面のことです。

告知書とは、物件自体や周辺環境等の不具合について記載した書面になります。

売主は、付帯設備表と告知書に正直に記載する必要があります。

不具合を隠したまま売ると、売主は売却後に契約不適合責任を問われる恐れがあるからです。

契約不適合責任とは、契約の目的と異なるものを売った場合、買主から修補請求(修繕の請求のこと)や契約解除、損害賠償等の責任追及がなされる売主責任のことです。

契約不適合責任を回避するために、買主の了解を得た上で不具合を売買契約に記載し、契約不適合責任を免責しておく必要があります。

付帯設備表と告知書は、売主に契約不適合責任が及ばないようにする売買契約書を作成するために重要な資料です。

不明な点があれば、不動産会社と相談しながら記載することが望ましいといえます。

2-7. 内覧対応を行う

インターネットに広告を掲載すると、購入希望者からの反応が現れ、内覧の希望が出始めます。

住みながらマンションを売る場合には、売主も内覧対応を行うことが必要です。

空き家で売る場合には、内覧は不動産会社に任せることができます。

住みながらの売却では、内覧の日程調整が生じます。

日程調整自体は不動産会社が行いますが、売主としては極力、内覧に対応できるように予定を開けておくことが望ましいです。

内覧は土日に集中しやすいため、売却が決まるまでは土日に予定は入れないことをおすすめします。

2-8. 買付証明書を受領する

内覧の結果、物件を購入したい人が現れると、その人から買付証明書を受領します。

買付証明書とは、購入希望者の購入の意思を正式に示す書面のことです。

買付証明書は購入希望者の一方的な意思表示を示しただけの書面ですので、買付証明書を受領しただけでは売買は成立しません。

売買が成立するには、あくまでも売主の承諾が必要です。

買付証明書には、購入希望価格が記載されています。

購入希望価格は、売り出し価格よりも低く記載されていることもあります。

購入希望価格が売り出し価格よりも低いということは、買主が値引き交渉をしているということです。

売主の許容範囲外であれば、申出を却下することもできます。

2-9. 【お金の流れ】買主と売買契約書を締結する

買付証明書が特に問題なければ、買主と売買契約を締結し、ようやく売買が成立します。

売買契約では、引渡時にいくらで売るということを書面で締結します。

引渡は売買契約から約1ヶ月後に行うことが一般的です。

マンションの所有権が買主へ移転するのは、引渡時です。

売買代金も、引渡時に受領することになります。

ただし、売買契約では、契約が成立した証として買主から手付金を受領します。

手付金は売買代金の10％程度が相場です。

手付金は、何も問題がなければ引渡に売買代金に充当されます。

不動産の売買では、売買契約から引渡まで1ヶ月程度の時間が空きますので、その間にお互いキャンセルをする可能性もあります。

そこで、手付金は契約解除時の違約金の役割も果たしています。

買主から契約を解除するには手付金を放棄し、売主から契約を解除するには手付金の倍額を買主に返還することで契約を解除できるようになっているのです。

また、売主は売買契約時に不動産会社に対して仲介手数料の支払いも発生します。

売買契約時に不動産会社へ支払う仲介手数料は、仲介手数料の50％です。

残りの50％は、引渡時に支払うことになります。

2-10. 引っ越しをする

住みながらマンションを売却する場合は、引渡の前に引っ越しをすることが原則です。

引渡は、空き家の状態で行うことになります。

2-11. 【お金の流れ】引渡を行う・ローンを一括返済する

売買契約後、特に何も問題が発生しなければ、無事、引渡を行うことになります。

お金に関しては、引渡当日に大きく動きます。

引渡日は、買主が手付金を除く残代金を売主へ支払います。

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、抵当権を抹消することが必要です。

抵当権とは、銀行等の債権者がその担保目的物から優先的に弁済を受けられる権利のことを指します。

抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済することが必要です。

引渡日には、買主から入金された残代金のうち、住宅ローンの残債をそのまま銀行に返済することで住宅ローンの完済も行います。

住宅ローンの完済が確認できたら、抵当権の抹消手続きも行います。

また、引渡日は、精算行為も行われます。

精算行為とは、引渡日以降に生じる継続的な金銭の負担を買主に移転する行為のことです。

マンションの売却では、固定資産税と都市計画税、管理費および修繕積立金の精算が行われることが一般的となっています。

固定資産税と都市計画税については、当該年の引渡日以降に生じる固定資産税等の金額が買主から売主へ支払われます。

管理費および修繕積立金については、売主が前払いした当月分の引渡日以降に生じる管理費と修繕積立金が買主から売主へ支払われることになります。

さらに、売主は残りの仲介手数料を不動産会社に支払うことが必要です。

買主の代金支払いや売主のローンの完済、精算行為、書類と鍵の引渡等が終了したら、引渡は完了します。

2-12. 必要があれば確定申告を行う

マンションの売却後、必要があれば確定申告を行います。

確定申告の時期は、売却の翌年の2月16日から3月15日までの間です。

確定申告は、以下のような場合に必要となります。

【確定申告が必要なケース】

• 税金が発生するケース
• 税金の特例を利用するケース

税金が発生するケースとは、売却によって原則として譲渡所得と呼ばれる売却益が生じた場合です。

譲渡所得が発生しても、税金の特例を利用すると税金が発生しない場合もあります。

ただし、税金が発生しなくても、税金の特例を利用する場合には、確定申告は必要です。

また、マンションの売却では譲渡損失と呼ばれる売却損が発生したときも利用できる税金の特例ありますが、譲渡損失のための税金の特例を利用する場合も確定申告は必要となります。

一方で、マンションを売却しても、税金が発生せず、かつ、特例も利用しない場合には、確定申告は不要です。

3. 中古マンション売却にかかる費用

この章では、中古マンション売却にかかる費用について解説します。

3-1. 仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が生じます。

仲介手数料は成功報酬であるため媒介契約を締結しただけでは支払いは発生せず、不動産会社には売主と買主が売買契約を締結した時点で報酬請求権が生じます。

一般媒介で複数社に依頼しても、仲介手数料の支払は売却を決めてくれた1社に対してのみとなります。

不動産会社が依頼者から受領できる仲介手数料には上限額が定められており、その金額は下表の通りです。

仲介手数料には、別途消費税が発生します。

仲介手数料の相場は、上限額がそのまま相場となっていることが一般的です。

中古マンションの売却価格は400万円超となることが多いため、「売却価格×3％＋6万円」が仲介手数料となります。

3-2. 印紙税

売買契約書には、印紙を貼る必要があります。

印紙税は売買契約書に記載する売買代金によって異なり、その金額は下表の通りです。

※2014年4月1日～2027年3月31日まで

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置 [国税庁]

なお、不動産取引において2022年5月から電子取引が解禁されています。

電子取引に対応できる不動産会社に売却を依頼し、売買契約書を電子契約で行った場合には印紙税は不要です。

3-3. 抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている中古マンションを売却する場合は、抵当権抹消費用が発生します。

抵当権とは、銀行等の債権者がその担保目的物から優先的に弁済を受けられる権利のことです。

登記簿謄本から抵当権の記載内容を抹消する際は、抵当権抹消の登録免許税が必要となります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

マンションは通常、土地1個と建物1個で構成されているため、抵当権抹消の登録免許税は一般的に2,000円となります。

抵当権抹消の手続きは、司法書士に依頼します。

司法書士手数料は、司法書士や地域によっても異なりますが、概ね1～3万円程度が相場です。

3-4. 税金

中古マンションを売却した場合、譲渡所得が生じると所得税および住民税、復興特別所得税の税金が発生します。

譲渡所得とは以下の式で計算される売却益のことです。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用

譲渡価額は、基本的には売却価額になります。

取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除したものです。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税が該当します。

取得費を計算式で示すと以下のようになります。

取得費　＝　土地購入価額　＋　建物取得費

　　　　＝　土地購入価額　＋　(建物購入価額　－　減価償却費)

マイホームの中古マンションの減価償却費の計算方法は以下の通りです。

減価償却費　＝　建物購入価額　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

償却率は、建物の構造で決まっています。

マンションに多い鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であれば、「0.015」となります。

経過年数とは、売主が物件を保有していた所有期間のことであり、購入時の引渡日から売却時の引渡日までの期間のことです。

経過年数は築年数のことではありません。

中古マンションを購入して、その中古マンションを売る場合も経過年数は単純に中古マンションを購入した引渡日から売却した引渡日までの期間のことです。

経過年数は、6ヶ月以上は切り上げ処理、6ヶ月未満は切り捨て処理を行い年単位で表します。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金　＝　譲渡所得　×　税率

税率には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があります。

長期譲渡所得とは売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超、短期譲渡所得とは売却する年の1月1日時点において所有期間が5年以下のときの税率です。

所得税と住民税、復興特別所得税の税率を合算し、譲渡所得に乗じて税額を単純に計算できるようにした税率は、下表の通りです。

≪マンションを売る際の方法や迷ったときの判断基準について知りたい方は≫

【関連記事】：マンションは貸すか売るかどっちがいい？【メリット・デメリットを解説】

4. 中古マンション売却の5つの注意点

この章では、中古マンション売却の5つの注意点について解説します。

4-1. 全体のスケジュールに余裕を持つ

中古マンションの売却では、全体のスケジュールに余裕を持つことが必要です。

焦って安く売らないようにするためにも、売却の依頼から引渡まで5～6ヶ月程度の余裕を見ておくことが望ましいといえます。

4-2. 複数の不動産会社に査定を依頼する

査定については、複数の不動産会社に依頼することが望ましいです。

複数の査定結果を比較することで、概ねの価格のストライクゾーンが見えてきます。

ストライクゾーンを知ると、高過ぎる価格を設定して売れなくなる失敗や、安く売って損をする失敗を防ぐことができます。

高く売ってくれる会社を探すだけでなく、ストライクゾーンを知る上でも査定は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

4-3. 写真撮影と内覧の準備をしっかり行う

住みながらマンションを売却する場合は、写真撮影と内覧の準備をしっかり行うことが必要です。

近年の中古マンション売却では、インターネットに広告を載せて購入希望者を募る形式が一般的となっています。

インターネット広告には室内の写真も多く載せますので、極力、全室の写真を掲載できるように撮られる準備をしておくことが必要です。

また、内覧に向けては部屋の中を片付け、水回りを中心に綺麗に掃除をしておくことが望ましいといえます。

4-4. 不具合の告知を正直に行う

中古マンションの売却では、物件の不具合は正直に告知することが注意点となります。

理由としては、売主は契約不適合責任と呼ばれる売主責任を負っているからです。

不適合責任とは、契約の目的と異なるものを売却した場合に、売却後に買主から修繕の請求や契約解除または損害賠償を求められる可能性のある責任のことを指します。

契約不適合責任については、物件に不具合がある場合、買主の了解の上で欠陥を売買契約書に記載し、契約不適合責任は問わないとする特約を締結しておくことが適切です。

つまり、きちんと告知して特約で免責すれば契約不適合責任は回避できます。

しかしながら、不具合を告知せずに売却し、売却後に不具合が発見されると契約不適合責任を問われてしまう場合があります。

そのため、売主は契約不適合責任を回避するためにも、事前の正直な告知が重要となるのです。

4-5. 節税特例と住宅ローン控除は併用できないことを知っておく

中古マンションの売却では、買い替えも行う人も多いです。

買い替えでは、売却の節税特例と購入の節税特例(住宅ローン控除)は同時に併用できないことが注意点となります。

マイホームの売却の節税特例には、以下の3つがあります。

【節税特例】

1. 3,000万円特別控除
2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
3. 特定の居住用財産の買換え特例

上記の3つの特例は、いずれも購入物件で住宅ローン控除を使う場合は、同時に利用することはできません。

近年は、マンションを売却すると購入時の価格よりも高く売れるケースもよくあり、売却時に税金が発生することも多いです。

例えば、3,000万円特別控除を利用すると税金が発生しなくなることも多いですが、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合は3,000万円特別控除を利用できないため、売却で税金を支払う必要があります。

売却物件の節税特例と購入物件の住宅ローン控除のどちらを選ぶかは本人の自由です。

節税効果が高い方を選んだ方が得になりますので、事前に節税額を検証しておくことをおすすめします。

5. まとめ

以上、中古マンションの売却について解説してきました。

中古マンションの売却は査定から始まり、必要があれば売却後に確定申告を行います。

マンションの売却にかかる費用には、主に仲介手数料があります。

中古マンションを売却する上では、「全体のスケジュールに余裕を持つ」や「売りどきを逃さずに売る」等が注意点です。

本記事を参考に売りどきを逃さず、売却していただければと思います。