ワンルーム投資をしている人の中には、複数物件の所有で収益を拡大したいと考えている方もいらっしゃると思います。
本記事では主にワンルームを例に解説しますが、ファミリータイプなど他の区分マンションを複数所有する場合も基本的な考え方は共通します。
複数の物件を所有すると、家賃収入の増加や空室リスクの分散等、さまざまなメリットを得られます。
将来的に2戸、3戸とワンルームを増やしていく場合、物件ごとに管理会社が分かれると、報告や送金、空室対応の管理が煩雑になりやすくなります。
そのため、複数所有を見据えるなら、最初の段階から管理体制まで考えておくことが大切です。
この記事では、ワンルーム（区分マンション）を複数所有するメリットとデメリットを整理し、効果を最大化する投資戦略について詳しく解説します。
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1. ワンルームを複数所有するメリット
この記事でのワンルームの複数所有とは、複数の区分ワンルームマンションに別々に投資をすることを指します。
本記事では便宜上「ワンルーム」を中心に解説していますが、ファミリータイプなど他の区分マンションを複数所有する場合も、基本的な考え方は共通します。
一棟マンションの所有とは別の視点に立ち、ワンルームを複数所有することで得られる特有のメリットについて解説します。
1-1. 家賃収入を積み上げ、収益基盤を広げやすい
ワンルームの複数所有は、家賃収入を積み上げながら、収益基盤を広げやすい点がメリットです。
不動産投資では、保有物件数が増えるほど、各物件からの家賃収入が加算され、
家賃収入の総額も増えていきます。
1戸だけの運用では収入源が1つに限られますが、複数戸を保有すれば収益源そのものを増やすことができ、賃貸経営の規模を広げやすくなります。
特に区分ワンルームは、1戸単位で保有を増やせるため、
複数所有によって家賃収入を積み上げやすいことが特徴です。
保有戸数が増えるほど収入全体も厚みを増し、安定した運用基盤を築きやすくなります。
1-2. 複数所有すると空室リスクの分散ができる
複数所有によって、空室リスクを分散できる点もメリットです。
ワンルームを一戸しか所有していない状態だと、空室が発生した瞬間に家賃収入はなくなり、ローンの返済や管理費・修繕積立金の支払いは自腹で続けなければなりません。
一方で、複数戸を所有していけば、ある1戸で空室が生じても、他の物件の家賃収入でその支出をカバーすることができます。
物件のエリアや築年数をあえて少しずらして所有することで、地域ごとの賃貸需要の変動（近くに競合マンションができた等）による悪影響も、ポートフォリオ全体で最小限に抑えることが可能です。
1-3. 資金配分や拡大のペースを、自身の状況に合わせて柔軟にコントロールできる
ワンルームの複数所有は、手元の資金状況やライフプランに合わせて、
賃貸経営の規模や拡大のペースを柔軟にコントロールできる点がメリットです。
例えば、まとまった資金があるからといって、高額な物件1戸だけにすべての資金を投入して貸し出すのは、その物件で長期空室や家賃下落が起きた際のリスクが高くなります。
しかし、区分ワンルームの複数所有であれば、「手元資金を2戸に分散して配分し、同時に貸し出す」といったリスクヘッジが可能です。
また、「まずは1戸目を貸し出し、そこで得られた手残りの家賃収入を着実にプールして、
次の物件の諸経費や専有部の修繕費用に充てる」といったように、段階的に貸し戸数を増やしていく安全な経営計画も立てやすくなります。
経営のリスクと投資のスピードを、オーナー自身の資金力に合わせて小口でコントロールできるのは、区分マンションを複数運用するからこその強みです。
1-4.複数所有すると相続の分割対策ができる
区分マンションの複数所有は、相続の分割対策にもなります。
分割対策とは、複数の相続人に対して資産を分けやすい形で残すという対策のことです。
例えば、相続人が2人で所有している資産が一棟のマンションだけの場合、どちらがマンションを引き継ぐかで揉めやすくなります。
それに対して、相続人が2人でも、所有している資産が2戸の区分マンションであれば、相続人の間で資産を平等に分けやすくなります。
相続では不動産のように分けにくい資産があることが揉める原因となりますが、不動産でも最初から分けやすい形になっていれば分割で揉めにくくなるのです。
1-5. 物件の「入れ替え」により、築浅状態や節税効果を維持しやすい
区分マンションの複数所有は、状況に応じて「特定の1戸だけを売却して買い替える」という柔軟なポートフォリオの入れ替えができる点も大きなメリットです。
賃貸物件は、築年数が古くなると空室リスクや修繕費が増えていく傾向があります。
もし所有物件の老朽化が進んできたら、その1戸だけを売却し、築年数の新しい物件（貸しやすい物件）へ入れ替えるといった戦略がとれます。
これにより、所有物件全体の平均築年数を一定に保ち、高い賃貸需要（貸しやすさ）と、減価償却費による節税効果を長期的に維持しやすくなります。
【ワンポイントアドバイス】
築年数の浅い区分マンションは、修繕積立金の金額も少ない傾向にあります。
物件の買い替えによりポートフォリオ全体の築年数を浅く維持することで、毎月支払う修繕積立金の額も抑制することもできます。
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2.ワンルームを複数所有したときのデメリット
この章では、ワンルームを複数所有したときのデメリットについて解説します。
2-1.管理の手間が増える
ワンルームの複数所有は、物件が分散することで管理の手間が増えてしまう点がデメリットです。
特に、物件を買い足していく中で、購入した不動産会社が異なるなどの理由から
「結果的に物件ごとに管理会社がバラバラになってしまった」というケースがよくあります。
ここで注意したいのが、「入居者がいる状態（賃貸中）では、管理会社の変更を受け付けてくれない管理会社も多くある」という点です。
管理会社がバラバラで不便だからと後から一本化しようとしても、
借主が退去するまでは変更できないため、煩雑な管理手間に悩まされ続けることになります。
そのため、複数所有を見据えるのであれば、
物件が「空室」の段階、あるいは最初の1戸目を貸し出す段階から、将来の複数一括管理に対応できる会社を慎重に選ぶ必要があります。
【ワンポイントアドバイス】
管理会社が物件ごとに分かれていると、物件ごとに入居率にも差が出やすいです。
借主を決める力は管理会社によって異なるため、管理会社は入居者募集の能力の高い会社に集約することが望ましいといえます。
2-2.借入過多になりやすい
ワンルームの複数所有は、借入過多に陥りやすい点がデメリットです。
十分な自己資金が貯まらないまま次の物件へ拙速に追加投資を繰り返すと、ポートフォリオ全体における自己資金の割合が低下し、財務内容が悪化します。
例えば、1物件目は自己資金が3割、借入金が7割で投資をしたものの、
2物件目を全額借入金で投資をしたことで、全体では自己資金の割合が1割に落ちてしまったといったケースです。
ポートフォリオ全体で借入金の割合が増えると、収入全体に占める借入金返済額の割合も大きくなり、キャッシュフロー(手残り)が悪化していきます。
また、投資家本人が借入金過多になると、次の融資を受けにくくなり、資産を拡大しにくいです。
ワンルームの複数所有は、短期間のうちに追加投資を繰り返すと自己資金がすぐに枯渇し、投資家本人の財務内容が悪化しやすくなります。
【ワンポイントアドバイス】
投資家本人の財務内容が悪くなると、そのうち、金融機関からの融資も受けられなくなります。
仮に借りることができたとしても、新たな融資では金利が高くなってしまうことも多いです。急激に資産規模を拡大させないことがポイントです。
2-2-1.金利上昇・増税時の影響が倍になるリスク
変動金利で多くのローンを組んでいる場合、将来的な金利上昇局面において、
すべての物件の返済額が同時に膨らむことになります。
1戸だけなら耐えられた金利上昇も、複数所有していると複数物件の総借入額に対して影響が及びやすく、手残りを圧迫する要因になります。
このように、表面的な家賃収入の額面だけに目を奪われ、
短期間で過度な借り入れを起こす賃貸経営は非常に危険です。
2-2-2.デッドクロスのリスク
ローンの元金返済分は経費になりません。
年数が経ち、利息分の経費算入や建物の減価償却費が減っていくと、
「帳簿上は黒字（所得税・住民税が増税）なのに、実際の現金の手残りがほとんどない、あるいは赤字」という現象が、複数物件分まとめて重くのしかかる危険性があります。
2-3.物件ごとの差異が出やすい
複数物件を所有すると、物件ごとに差が生じやすい点がデメリットです。
築年数や立地が異なる物件を持つことで、空室が生じやすい物件や入居者トラブルが生じやすい物件、専有部内の修繕が必要な物件等、
異なる課題を有する物件を併せ持つ可能性があります。
例えば、一棟マンションであれば、各戸に発生する問題が類似するため、対策を立てやすいです。
それに対して、複数物件の所有は、問題の内容や難易度が物件ごとに異なるため、その分、対処も難しくなります。
3.複数所有の効果を最大化するための投資戦略
この章では、ワンルームの複数所有のデメリットを抑制し、複数所有のメリットを最大化するための投資戦略について解説します。
3-1.物件は遠方に分散させない
複数所有の投資戦略としては、物件は遠方に分散させないことがポイントです。
物件は分散すると管理の手間が増えるというデメリットがありました。
確かに物件は分散することで、空室リスクも分散されるという効果はあります。
しかしながら、例えば、東京と大阪のように遠方に物件を持ってしまうと、空室リスクの分散メリット以上に管理の手間が増えるというデメリットの方が強まりがちです。
また、近くに物件が存在すると、シナジー効果が生まれます。
シナジー効果とは、2つ以上の物件が組み合わさることで、単独物件から得られる成果を上回る成果を生み出す現象のことです。
例えば、ある地域に物件を保有すれば、その地域の適正相場やどのあたりの立地で賃貸需要が強いか等を知ることができます。
地域の賃貸市場に精通すれば、第2、第3の物件でより良い物件に投資できる確率が高まります。
さらに、物件が近くに集約していれば、それぞれの物件の管理がしやすくなります。
このように複数物件は一定のエリアに集中させた方がシナジー効果を生みだすメリットがあるため、物件の立地は分散させ過ぎない方が良いのです。
3-2.最初から管理会社を1社に集約する
前述のとおり、入居が始まってからの管理会社変更は困難です。
そのため、将来的に2戸、3戸と増やして貸す予定があるなら、
「最初から1社にまとめて依頼する」ことがコツです。
管理会社の中には、別の立地に存在する複数のワンルームマンションをまとめて管理してくれる管理会社も存在します。
このような管理会社に管理を委託すれば、窓口を一本化できるため、効率的な賃貸経営を行いやすいです。
また、入居者募集の能力が高い会社に管理を委託すれば、物件ごとに生じる入居状況の差異も是正されるようになります。
さらに、ポートフォリオ全体の管理を1社に任せれば、どの物件を売却すべきか等のアドバイスも受けやすいです。
実際に、複数の管理会社にバラバラの物件管理を依頼しているオーナーの間では、次のような課題が生じやすいといわれています。
・家賃の入金日が物件ごとに異なり、キャッシュフロー管理が煩雑になる
・物件ごとに客付け力に差があり、特定の物件だけ空室が長期化しやすい
・修繕費の見積もり基準が管理会社によって異なり、比較や判断がしにくい
・複数の報告書を確認・管理するだけで、毎月一定の時間を取られる
こうした課題は、いずれも「管理会社が分かれていること」自体が原因のため、
後から解消しようとしても、入居中の物件がある限り対応が難しいのが実情です。
だからこそ、複数所有を見据えるなら、最初の段階から一括管理に対応できる管理会社を選んでおくことが重要になります。
【ワンポイントアドバイス】
同じ地域内の物件でも、それぞれの物件で管理会社が異なると、入居率が異なってしまうことが実際にあります。
同じ地域内の物件で入居率に差があるようであれば、入居率の低い方の物件の管理会社を切り替えることをおすすめします。
3-3.拙速な追加投資は避ける
複数物件の投資で重要なことは、2物件目以降は拙速な追加投資を避けるということがポイントです。
確かに物件を増やしていくと収入が増える等のメリットがありますが、
拙速に追加投資を行うとすぐに財務内容が悪くなってしまいます。
理由としては、投資家が有する自己資金は有限だからです。
仮に1物件目は十分な自己資金を用いて健全な投資ができたとしても、それで自己資金が尽きてしまえば2物件目の投資はリスクの高いものとなってしまいます。
そのため、2物件目以降を投資するにあたっては、
1物件目の運用により十分に自己資金が貯まってから行うべきです。
なお、自己資金が潤沢なうちに最初から2物件を一気に投資するといった考え方もあります。
例えば、2,000万円の自己資金がある人が、2つの物件に1,000万円ずつ自己資金を配分し、2物件に投資する方法でも良いといえます。
3-4.利回りと安全性のバランスを意識する
一般的に不動産の利回りはハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあり、利回りはリスクの裏返しとなります。
複数物件を所有する際は、利回りと安全性のバランスを意識することがポイントです。
例えば、築古物件は高利回りの物件が多いため、築年数の古い物件ばかり買うとポートフォリオ全体の利回りは高くなりますが、空室や修繕費が頻発しやすくリスクも高くなります。
一方で、築年数の浅い物件は賃料が高く空室や修繕も発生しにくいものの、価格が高いことから利回りが低いことが多いです。
そのため、一方に偏り過ぎるとポートフォリオ全体がハイリスクになったり、低利回りになったりするジレンマが生じます。
そこで、複数物件に投資をする際は、利回りの高い物件と安全性の高い物件をミックスさせながらバランスの良いポートフォリオを形成していくことが理想です。
例えば、1物件目は築年数の古い高利回り物件を保有し、2物件目は築年数の浅い安全な物件を保有し、利回りと安全性のバランスを取るといった考え方もあります。
【ワンポイントアドバイス】
築年数の古い物件を、順次、築年数の新しい物件に買い替え、ポートフォリオ全体の築年数を一定程度に保つ戦略も効果的です。
築年数を一定に保つことができるのは、複数物件投資ならではのメリットといえます。
3-5.買い替えにおける売買の相場は割り切る
ワンルームの複数所有では、築年数の古い物件や入居状況の悪い物件を買い替えるといった戦略をとることができます。
買い替えの際は、売買の相場は気にせず割り切るといったことも重要な考え方です。
買い替えは、不動産価格が上昇基調のときは売却物件が高く売れるものの、購入物件も高くなります。
逆に、不動産価格が下落基調のときは売却物件が安くなるものの、購入物件は安くなるという点が特徴です。
このように相場を意識し過ぎて投資を判断しようとすると、いつまで経っても物件を買い替えることができません。
そのため、買い替えは市況のような外部環境で判断するのではなく、ポートフォリオの状態といった内部環境で判断すべきです。
例えば、ポートフォリオの中で入居状況の悪い物件があれば、市況に関わらずその物件は早急にポートフォリオから除外し、新たな物件を購入すべきといえます。
3-6.管理会社選びで押さえておきたいポイント
最後に、管理会社の選び方について解説します。
3-6-1.会社を調べてから賃料査定を依頼する
管理会社は賃料査定を依頼し、その結果から選ぶことが基本的な流れとなります。
その際、賃料査定を依頼する会社は、ホームページできちんと実績やサービス内容等を調べてから依頼することがポイントです。
よくある一括査定サイトは、一度に複数社に依頼できるという点では楽ですが、どのような管理会社に賃料査定が依頼されるかはわかりません。
一括査定サイトでは期待しているような会社に査定してもらえないことも多いため、手間でも自分で管理会社を調べてから依頼することをおすすめします。
また、近年普及しているAI査定も、対面査定に比べ精度に限界があるとされています。物件を見ずに査定しているため、AIの査定結果は実際に貸せる賃料と大幅に乖離している可能性があります。
そのため、物件を貸し出したいと思ったら、まずは管理会社を探し、訪問による賃料査定を依頼することが適切です。
3-6-2.実績が豊富な会社を選ぶ
管理会社は、管理の実績が豊富な会社を選ぶことがポイントです。
実績が豊富な会社は、それだけ多くのオーナーから支持されてきたことを意味し、信頼の証でもあります。
一般的にオーナーは空室をすぐに埋めてくれる管理会社を好むため、実績が豊富な会社は入居者募集の能力も十分に備わっている可能性が高いです。
【ワンポイントアドバイス】
その他として営業担当者の対応が良いことや、サービスのIT化が進んでいる、借主向けのサービスも充実している等も管理会社を選ぶポイントです。賃料査定の際にサービス内容を色々質問してみるのが良いといえます。
3-6-3.広域に営業展開している会社を選ぶ
複数物件に投資をする際は、管理会社は1社に集約した方が良いため、広域に営業展開している会社を選ぶことがコツとなります。
広域に営業展開していない管理会社を選ぶと、管理会社が物件によって分かれてしまうことが起こりがちです。
管理会社が分かれてしまうと、入居審査の基準や入居者対応等が違うことから、物件によってトラブルを生じやすさに差異が出てしまうことがあります。
実績が豊富で、かつ、広域に営業している管理会社であれば、複数物件の一括管理を依頼できるため、管理の質を維持しやすいです。
オーナーの管理負担も大幅に軽減できることから、広域に営業している管理会社に一括管理を打診してみることもおすすめします。
将来的に2戸目・3戸目の取得を見据えている場合は、物件選びだけでなく、
管理体制まで含めて早めに整理しておくと運用しやすくなります。
複数所有を前提に、管理会社の選び方や管理方針を比較したい方は、購入前・募集前の段階で一度相談してみるのも有効です。
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4. まとめ
以上、ワンルームの複数所有について解説してきました。
ワンルームの複数所有は、収入の拡大やリスク分散等の様々なメリットを期待できる一方で、管理負担や借入管理などのリスクも伴います。
特に、複数所有ならではの注意点として
「一度入居が始まると、後から管理会社を変更するのは難しい」という実情があります。
そのため、将来的に所有物件を増やす予定がある場合や、
現在空室の物件を貸し出す場合は、最初の段階でどのような管理体制を組むかが、
その後の運営効率を大きく左右します。
特に保有する物件数が増えるほど、管理会社の役割が増していきます。
将来的な管理の手間を抑え、安定した賃貸経営を続けるためには、早い段階から信頼できる管理会社をパートナーとして選ぶのが現実的な選択肢となります。
これから複数戸の運用を検討される方は、目先の条件だけでなく、
将来の複数管理を見据えた長期的な視点で、収支のシミュレーションや管理会社の選定を進めてみてください。
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