マンションを売りたい方は、売る流れや相場について把握するだけでなく、注意点についても押さえておくことが大切です。なぜなら、マンションが不要になったからと言って、必ずしもマンションを売ることが最適解であるとは限らないからです。場合によっては、賃貸に出す方が長期的に見て得をする可能性が高いこともあるでしょう。
以上のことを踏まえ、本記事ではマンションを売るまでの流れや注意点、売る際にかかる費用について解説します。後半では、売却と賃貸のどちらが良いのか、賃貸に出すことで得られる効果は何か、賃貸に出すまでの流れはどうなっているのか、についても触れるので参考にしてみてください。
マンションを売るまでの流れは以下の通りです。
まずは売却の準備です。具体的には、希望の売却価格を検討し、売却までのスケジューリング、必要な書類（権利証やマンションの管理規約など）があるかのチェックを実施します。
準備が整ったら、実際に売却額の査定や準備した資料の提出を経て、仲介会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、賃貸で一般的な契約とされる一般媒介契約、媒介業務を1社の不動産会社に依頼する専任媒介契約、1社に依頼するのは同じで自身が見つけた買主と契約することもできない専属専任媒介契約の3種類があるため、自身に適した契約方法を選択しましょう。
その後、販売活動を経て実際に売買契約と引き渡しが行われます。売却が完了した後は必ず確定申告が必要になるので注意してください。
マンションを売る際にかかる費用は主に以下の５種類に分けられます。
売買契約締結のタイミングで発生する仲介会社に支払う手数料です。
・200万円以下の場合：売買価格の5％＋消費税
・200万円超400万円以下の場合：売買価格の4％＋2万円+消費税
・400万円超の場合：売買価格の3％＋6万円+消費税
不動産売買契約書を書面で作成する際に必要となる税金です。双方の契約書に印紙を貼り付けます。
電子契約の場合は不要です。
・1,000万円以上5,000万円以下の場合：1万円
・5,000万円以上1億円以下の場合：3万円
抵当権抹消の登記費用です。
ローンが残っている場合はローンを完済し、抵当権を抹消しなければ売却できません。
不動産1つにつき1,000円
売却によって利益（譲渡所得）が発生した際に発生する税金です。売却金額から仲介手数料や経費を差し引いて残る金額が譲渡所得です。
譲渡所得×税率(20.315%～39.63%)
ローンが残っている場合には、その残債の返済が必要です。また、まとめて返済する場合は一括返済手数料がかかります。
売る際にかかる費用は、物件の売却額によって変化します。そのため、かかる費用を前もって確認したい場合は、物件を査定に出すなどして、おおまかな売却額を把握しておきましょう。物件の周辺エリアで似通った物件が売りに出されている場合は、その価格を参考にするのも良いでしょう。
マンションの売却相場は、地域や物件によって異なります。例えば、東京や神奈川は千葉や福岡などと比べると売却額が高くなる傾向にあります。これは土地の価格が大きく影響しているためです。
自身のマンションの売却価格を知りたい場合には、所有しているマンションと部屋の数や築年数、駅からの徒歩時間などの条件が近しい物件をいくつか探して売却価格を調査することが大切です。自身で売却相場を調べるときはこれらのサイトが参考にすると良いでしょう。
不動産取引情報検索
国土交通省が運営している「土地総合情報システム」というサイトで検索できます。
一般の方でも閲覧でき、不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を閲覧できます。
REINS Market Information（レインズ マーケット インフォメーション）
国土交通大臣が指定する以下4つの不動産流通機構が保有する不動産の成約価格などの取引情報を公開しているサイトで「REINS Market Information」でも調べることができます。
こちらも一般の方でも成約事例を調べることができるので、売却相場を確認することができます。
マンションを高く売るためのポイントは以下の通りです。
【マンションを高く売るためのポイント】
マンションを少しでも高く売って儲けるためには、これらのポイントを把握しておきましょう。築年数については売却の際に努力でどうにかできるポイントではありませんが、その他のポイントは自身の努力で対応できるポイントです。
売却を焦って相場よりも低い価格で売ってしまわないためにも、準備はしっかりとして時間に余裕を持ちましょう。納得できる価格で売れるように、焦らないことが不動産売却では重要です。
築10年以内のマンションは売り出される数が少なく、不動産市場において希少性が高くなっています。また、築年数が浅いということは、購入者の住める期間も長くなるため、人気があります。
ライバルとなる物件が少なく人気が高い築浅物件は、比較的高値での早期売却が期待できます。
売却価格はマンションを購入する側にとって重要な判断ポイントの一つです。売主は少しでも高く売りたい、買主は少しでも安く買いたい、という考えになるのが基本です。そのため、売主は安い価格で売ることにならないように戦略的に価格設定をすることが重要になります。
同じエリアの似通った物件や同じマンション内で売りに出している物件がいくつかあり、それらよりも安い額で売りに出せば売れる可能性は高くなりますが、それは戦略的とは言えません。物件の価格設定が相場よりも高すぎる場合を除いて、あえて価格は下げずに、他の物件が無くなるのを待ってから価格を再検討する方が戦略的と言える場合もあります。また、定期的に価格を下げていると、物件の購入を検討している人がいた場合に「もう少し待てばもっと値下がりするかも？」と待たれてしまうことも考えられます。
そのため、「いつまでに売却したいか」を自身で決めておくことも大事です。タイミングを失って長期化することのないよう気を付けましょう。あわせて売却する際の最低価格も決めておくと良いでしょう。
もし価格設定について戦略的に考えることが難しい場合には、仲介会社に相談してみましょう。売却までのロードマップや査定額の根拠など適切なアドバイスが貰えるはずです。
売却を急ぐ理由があるなら別ですが、そうでない場合は時間に余裕をもって売却活動を行いましょう。前項でも触れたように、周辺の物件にあわせて売却価格を下げてしまうと、早く売れる可能性は高くなりますが、必要以上に安く売ってしまうことに繋がります。少しでも高く売るためには、自身が納得できる価格で購入してくれる人が現れるのを待つのも一つの戦略です。
もちろん、物件と価格が見合わない場合にはいくら待っても売れない可能性があります。そのため、そもそも設定した価格は妥当なのかどうかについて、仲介会社には相談しておいた方が良いでしょう。場合によっては、価格をそのままにしつつハウスクリーニングや一部リフォームといった提案を受けることもあるかもしれません。
マンションの売却活動をするにあたり、不動産会社に依頼する場合は媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。
【媒介契約の種類】
一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼することができる。
専任媒介契約
一社のみにしか依頼できないが、依頼主自身が見つけた買主と直接取引することは可能
専属専任媒介契約
依頼主は一社のみにしか依頼ができず、自身で見つけた買主と契約することもできない
複数の不動産会社に競ってもらいたい場合は、一般媒介契約がおすすめです。しかし、サポートや報告の頻度が低下する可能性が高いため、自身から連絡を取るなどしないと売却活動が思うように進まない懸念があります。それぞれ持ち合わせる特徴が異なるため、内容を把握したうえで自身に合う方法を選ぶことが大切です。
物件に対するアピールポイントは全て提示するようにしましょう。不動産ポータルサイトを経由してくる方は、そのサイトの情報をもとに購入対象になるかどうかを判断しているため、サイト情報をもとに得られる印象がとても重要です。ポータルサイトに乗せるアピールポイントには以下の項目が挙げられます。
アピールポイントに抜けが無いか、ポータルサイトの他の物件の情報を確認することも大切です。さらに、アピールポイントと併せて、建物外観や共有部の写真がキレイに撮影されているか、それらの画像が登録できる枚数分、登録されているかも確認しましょう。
情報が多ければ、その分だけ購入を検討している方の判断材料となります。希望する価格で売るためには、多くの方に見てもらうことが重要になるため、上記のポイントはしっかりと押さえておきましょう。
続いては、マンションを売る際の注意点を解説します。注意点を把握することは、マンション売却を失敗する可能性を低く抑えることに繋がるでしょう。
【マンションを売る際の注意点】
市場が活発する時期（1月～3月頃）などに売りに出すことで売れる可能性が高まります。逆に6月～8月のように物件が売れにくい時期に、焦って価格を落とすなどしないようにすることも大切です。
タイミングを見極めるうえで、売却活動のスタート時期も重要です。3～4ヶ月前くらいから査定依頼をして売却活動をスタートすることで、目的の時期で売れる可能性が高まります。
相場をベースに売却価格を設定しないと、大損する可能性やいつまでも売却できない可能性があります。相場チェックは売却価格に必須の工程と言えるため、必ず実施しましょう。
売却に際してどのくらいの出費があるのか、売却後どのくらいの税金がかかるのか、などを把握したうえで資金計画を立てましょう。資金計画がずさんだと、売却したにもかかわらず赤字になってしまう可能性もあります。
仲介会社を選ぶ際は複数の会社を比較することで、最適な会社を見つけられる可能性が高まります。仲介会社にもそれぞれ強みや弱みがあるため、実績などを参考に自身の物件を売れる可能性が高まるかどうか判断することが大切です。
媒介契約は３種類あり、どの種類を選択するかによって販売活動の活発度合いなどが変わってきます。築年数が5年未満で市場にも少なく比較的売れやすい物件なら一般媒介契約でも売れる可能性がありますが、そうでない場合は他の契約の方が適している可能性があります。
仲介会社と連絡を取りながら進めないと、知るべき情報が伝わってこない、思っているほど販売活動をしてもらえていない、といった問題が発生する可能性が高まります。まめに連絡を取り合うことで、仲介会社側も販売活動に積極的になってくれるでしょう。
不具合や欠陥が既に判明している場合、その内容はしっかりと伝えましょう。後から買主が気づいたりすると、契約不適合責任でトラブルに発展してしまいます。
値下げ交渉があった場合、すぐに受け入れないようにしましょう。断られる前提で値下げの相談をしてくる人もいるため、すぐに対応してしまうと損してしまいます。相手の反応を確認し、慎重に判断しましょう。
交渉に対応する際は、値下げに応じられる最低価格を決めておくことで、譲れないポイントを明確にできます。
引き渡しまでにやるべきこととしては、必要資料や鍵などの準備、電気ガスなどの契約解除、引っ越しなどが挙げられます。引き渡しが完了してしまうと、その物件は買主のものになってしまうため、自由に出入りすることができません。引越しの際にものを忘れると、買主に連絡を取る必要が出るなど手間が増えてしまうので気を付けましょう。
売却によって利益が発生した場合は、確定申告が必要になるため、忘れないようにしましょう。確定申告が必要であるにもかかわらず申告請を忘れてしまうと、ペナルティが発生します。通常支払う額以上の税金を支払うことになるので、確定申告は忘れないようにしてください。
マンションを売るまでの期間は80.1日（2023年）とされています。とはいえ、納得する価格で売却するために、時には時間に余裕をもって売却活動を行なうことも大切になってくるため、場合によってはもっと期間を要する可能性もあります。
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2023年）
マンションを売却したら、売買契約時に手付金を受け取ります。その後、引き渡しのタイミングで決済が行なわれ、手付金を差し引いた残りの売却額が手元に入ります。
マンションが売れなかったら賃貸に出すのも一つの方法です。賃貸に出すことで売却ほどのお金は得られないものの、毎月安定した収入を得られます。物件の立地や家賃といった条件にも左右されますが、空室を防げれば給与と別に安定した収入を得ることにも繋がるでしょう。
ここまでマンションを売る内容にフォーカスしてきましたが、売る以外にも賃貸に出すという方法があることを知っておきましょう。売却ではまとまった現金を確保できるメリットがありますが、一方で賃貸には空室を防げれば毎月安定して収入が得られるメリットがあります。賃貸をしながら地価が上がったときなどタイミングの良いときに売却活動をすれば、より高値で売却できるかもしれません。また、場合によっては賃貸に出した方が最終的に得られるお金の総額が多くなることもあるでしょう。
例えば、近隣に鉄道駅が開設する予定がある場合には、これから物件の価値が高まって現時点の相場よりも高い家賃で貸しに出せるかもしれません。そうなると、売却をしないでそのまま賃貸に出した方がお得な結果になる可能性が出てきます。
以上のように、マンションを売る以外にも賃貸に出すという選択肢があることを知っておくことが大切です。選択肢が広がることで、無理に売却を進めて失敗してしまうような事態を防ぐことにも繋がるでしょう。
どちらにするべきか悩んでしまう場合には、平行募集するのもおすすめです。売却と賃貸の両方を募集することで、両方の応募が集まるため、それらを比較してどちらがお得かを見定めることができます。
マンションを賃貸に出すことで、売却とはまた違った以下のような効果が得られます。
最も重要な効果が家賃収入を得られるという点です。売却では1回に多額の現金が手に入りますが、賃貸に出す事で入居者がいる限り長期に渡り家賃を毎月得られるため、給与とは別に安定した収入源として計算できます。設備修繕など定期的に費用が掛かる側面もありますが、資金計画をしっかりと立てて運用することができれば、十分な利益を得ることが可能です。
長期間賃貸に出し、定年退職後にマンションを売却することで退職金に加えて、売却時の現金を得られることで、定年後のライフスタイルにも豊かになることでしょう。
他にも、物件を持ち続けることでインフレによる資産価値の低下を防げるといった効果があります。インフレは物価が上がることを指し、インフレが続くとお金の価値はそれに応じて低くなります。仮に物件を売却して現金で資産を保有し続けた場合、インフレが進むとその時に得た金額をそのまま残してあったとしても、価値自体は減少している可能性があります。
その点、マンションで所持し続ければ「現物資産」として残り続けるため、お金の価値が減少したとしてもマンションの価値が比例して下がるようなことはありません。資産価値を重視する方には売却よりも賃貸のほうがおすすめです。
売却よりも賃貸の方を前向きに検討しようと思い始めた方は、併せて賃貸に出す際の注意点を押さえておきましょう。注意点を知っておくことで、マンション賃貸を失敗するリスクを抑えることに繋がります。
【マンションを賃貸に出す際の注意点】
原則、住宅ローンを組んでいる場合は賃貸に出すことができません。なぜなら、住宅ローンは契約者本人やその家族が居住することを前提とした融資だからです。もし無断で賃貸に出していることが発覚すると、ローンの残額を一括返済するように請求される可能性があります。
ただし、転勤のようなやむを得ない理由がある場合は金融機関に相談した際、住宅ローン継続しながら賃貸に出せる場合もあります。
また、賃貸に出した場合は貸主の都合で途中解約するのが難しい点にも注意が必要です。普通借家契約の場合、入居者側の住む権利が強く守られるため、入居者が退居を希望しない限り途中で退居してもらうことは難しいでしょう。
もし途中で解約してもらう必要がある場合には、正当な理由があること、さらに通常では6ヶ月前までに借主に退去願いをして、立ち退き料を支払う必要があります。貸主は更新拒否が原則できません。
転勤などで帰任時に再度元の家に住む意向がある場合は、定期借家契約や一時使用賃貸借契約といった契約方法がおすすめです。ただし、普通借家契約と比べると予め期限が限定されるため、入居希望者が集まりにくいデメリットがあります。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 市場データ（日管協短観）では、2022年度の平均居住期間は次の通りになっています。
「第27回賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2022年4月～2023年3月」をもとに作成
普通借家契約は途中解約ができません。ただし居住期間の平均を知ることで、この期間はマンションを貸し出すことになりますが、以降は解約が発生するタイミングにもなると考えられることから、募集をせず賃貸を見直すこともできます。
３つ目の注意点は、修繕義務が発生するという点です。マンションを賃貸に出している最中に、物件の設備が故障してしまった場合に貸主（オーナー）が修繕義務を負います。例えば、給湯器やキッチンコンロなど、生活に必要な設備が経年などの理由で故障した場合は、迅速な対応が求められます。計画外の予期せぬ出費に繋がり、イレギュラーな対応は手間がかかるため、賃貸に出す際の注意点と言えるでしょう。
設備の耐用年数は使用方法にもよりますが、大体10年前後と言われています。これらに備える方法として、設置したタイミングを確認してこれらの費用を確保しておけば、迅速な対応が可能になります。
マンションを実際に賃貸に出すまでの手順は以下の通りです。
【マンションを賃貸に出すまでの手順】
管理会社の選定、契約方法や、家賃を決め、貸し出し条件を決めて入居者募集など、各工程でやらなければいけないことが多くあります。ひとつずつ計画的に取り組まないと、入居希望者が集まらず、結果的に赤字になるといった事態になることも考えられます。このような事態を招かないためにも、各工程で分からないことがあれば積極的に管理会社に相談するのがおすすめです。
管理会社の選定は自分自身で行なう必要がありますが、管理会社に相談することでプロの意見を参考にできるでしょう。賃貸に出すまでの流れについて、以下の記事でもっと詳しく触れているので、深く理解しておきたい方は参考にしてみてください。
ここまで、マンションの売却だけでなく賃貸という選択肢があり、賃貸に出すことでいくつかの効果が得られることなどについて解説しました。これらの情報を踏まえ、本当に貸すべきか悩んでいる方に向け、以下では「売るべきか」「貸すべきか」を迷った時の判断ポイントについて解説します。
将来戻ってくる見込みがあり、再度その家に住みたい場合は貸し出すのがおすすめです。家賃収入で物件を維持しながら資産を残せます。
戻ってきた際、経年劣化が気になる場合は、リフォームやハウスクリーニングを検討する必要があります。戻ってきたときに使用感が残ってしまう可能性がある点は理解しておかなければいけません。
売却した結果、ローンを返済できなければ追加でお金を用意する必要が出てくるため、このような事態になるのなら賃貸に出した方が良いでしょう。注意点として、住宅ローンが残っている状態では賃貸に出すことができません。ローンの借り換えを検討する必要も出てくるでしょう。
マンションを売るのなら、すぐにでも売らなければいけない事情があるケースを除いて、基本は利益が少しでも大きくなるように取引したいと考えるのが一般的です。そのためには「戦略的な売却価格の設定」や「時間に余裕を持った売却活動」などが大切になってきます。
ただし、売ることばかりに目がいって注意点があることを忘れてはいけません。売却が完了した後は所得税などの税金が発生するため、高く売った分だけそれに応じた税金の請求が発生します。そのため、こういった支出を踏まえた上で資金計画を立てて売却を進めることが大切になります。
売却によるメリットがあまり大きくないと感じる場合には、賃貸に出すというのも一つの方法です。賃貸に出せば家賃分の収入は毎月得られるため、安定した収入源として期待できるでしょう。また、売却して現金を確保するよりも賃貸に出して現物資産として所持した方がインフレに強くなるといった強みもあります。
「売る」か「貸す」かどちらにすべきかは、自身の状況を踏まえ、メリットを把握したうえで判断することが大切です。本記事の内容を確認したうえで、どちらが最適かチェックしてみてください。
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