賃料査定とは
賃料査定
賃貸を取り扱う不動産会社が、物件情報や周辺相場をもとに物件について評価を行い、物件を賃貸する場合に「どのくらいの賃料で貸し出せそうか」という「想定の賃料」を算出することを一般的に「賃料査定」といいます。入居者を募集する際は、賃料が高すぎると入居者が決まらずに空室期間が長くなってしまいます。賃料を下げることで入居者は決まりやすくなりますが、月々の収入は減少してしまいます。賃料査定では、賃貸市場での物件の価値を把握し、賃料設定を適正な範囲で調整するために、検討の基準となるような査定額を調べます。
ここでは、「2つの賃料査定」「査定の方法」「賃料査定額の考え方」「査定の流れ」をご説明します。
賃料査定は無料でご利用いただけますので、賃貸をご検討されている方、売却と賃貸で迷っている方、まずは賃料査定をご利用ください。
2つの賃料査定
リロが行う賃料査定には、「机上査定」と「訪問査定」があります。「机上査定」では築年数や面積などのデータを中心に、「訪問査定」では、それらに加えて設備や周辺環境といった条件も踏まえて査定します。訪問査定ではより多くの情報を拠り所として査定を行うため、より精度の高い賃料査定額を知ることができます。
＜査定で見るポイント＞
- 面積と形状
- 接面道路との関係
- 日照
- 眺望
- 風通し
- 物件種別
- 築年数
- 面積、間取り
- 構造、耐震性能
- 外装／内装
- 設備
- リフォーム歴
- 駅までの距離
- 商業施設などの生活の利便性
- 病院や学校など公共施設の立地
- 複数路線乗り入れなど交通の利便性
- スマートシティなどの都市計画
- 墓地などの嫌悪施設との距離
- 騒音や振動
は訪問査定の場合に加味される
査定の方法
賃料査定を行う際は、不動産市場における過去の成約実績や現在の入居者募集中物件を調査します。類似物件の賃貸実績・募集実績を基準として、査定対象となる物件の情報と類似物件の特徴を比較しながら金額を調整することで、賃料査定額を算出します。
ここでは、似た条件の不動産の取引事例をもとに査定を行う「取引事例比較法」についてお伝えします。
1.類似物件の賃貸実績・募集実績から基準となる賃料を算出
まずは、大手不動産ポータルサイトや、不動産業者向けのサービスを利用し、 賃貸物件として基本的な情報である「場所」「広さ」「築年数」などを基準として、類似性が高い物件の情報を探します。査定対象の物件と似た特徴を持っている物件について、入居者募集中、賃貸中、過去に入居者を募集していた賃貸物件をそれぞれ調査します。その中で、近い特徴を多く持っている物件があれば、その物件を査定の主な参考とします。査定対象の物件との面積や築年、エリアといった違いを考慮して査定額の調整を行い、基準となる「およその賃料査定額」を定めます。
2.設備や周辺環境等が賃料に与える影響を加味して賃料を調整
物件の広さや築年数のほかにも、賃料に影響を及ぼす要素として設備や周辺環境などが存在します。査定対象の物件について多くの情報が得られている場合には、それらが賃料に与えると思われる影響もチェックします。物件の基本的な情報をもとに算出した査定額を基準に、他の特徴による影響を加味して改めて調整を行うことで、より精度の高い賃料査定額を知ることができます。訪問査定では机上査定よりも多くの項目をチェックできるため、より信頼性の高い賃料査定額を算出できます。
3.査定額を参考にして契約内容なども踏まえた賃料を設定
入居者募集を行う際に設定する賃料は物件の状態だけでなく、契約期間やペットの可否などの契約における諸条件、リフォームの有無、賃貸物件の需要変動によっても増減します。物件の状況だけでなく、実際に貸し出す場合を想定し、各想定下における適正賃料を提案するところまでを含めて賃料査定と呼ぶこともあります。
賃料査定の考え方
賃料査定で知ることができるのは、あくまでもデータをもとに算出した想定賃料であり、実際の家賃は賃貸に出してみないとわかりません。賃料査定は賃貸管理会社によって算出方法が異なるため、同じ物件を対象とした査定でも、提示される額に差が出ることがあります。査定額に開きがある場合は、金額の大小だけでなく、査定額の根拠や査定額に対する考え方についても確認してみましょう。
査定の流れ
リロの留守宅管理の査定の流れは以下の通りです。机上査定も訪問査定も無料で受けることができます。訪問査定の所要時間は60～90分程度です。
机上査定では書類の準備は必要ありませんが、おおよその面積や築年数が必要となります。訪問査定時に必要な書類は「建物の図面」のみです。
あれば用意したい書類として、次のものがあります。これらの書類も用意しておくと査定に加味してもらえる可能性があります。
- 付帯設備書
- 身分証明書
- 契約書
- 登記簿謄本
- 重要事項説明書
- リフォームしていればリフォーム時の書類