実家を相続した、あるいはこれから相続する可能性がある場合、その後の扱いをどうするべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。維持管理は難しいと考えて、売却が検討されることも多いですが、思い出が詰まった実家を簡単に手放してよいものかと悩む人もいることでしょう。そこで今回は、実家を売却することなく、「賃貸に出して有効活用する」という方法を紹介いたします。
賃貸に関するリスクを理解し、どういう賃貸をしたいかに合った正しい方法を選ぶことで賃貸のメリットを最大化しましょう。
実家を賃貸に出すときには、貸し出す準備のためにハウスクリーニングや工事などの費用がかかります。その中でも、最低限かけるべき費用と、かけると利益が増えるかも知れない費用というものがあります。どのくらい初期費用をかけるかによって、生じるリスクとともに得られるリターンも変わってきます。賃貸管理会社に賃料査定を依頼する際には、かかる費用と賃料の目安を確認し、リスクとリターンのバランスを考えて、納得できる方法を選ぶことが大切です。ここでは概要として、費用のかけかたについて大まかにどういった段階があるかを説明していきます。
初めての賃貸経営では特に、最初の入居者がみつかるかが不安なものです。この状況で、高額の初期投資を行う決断はリスクも高く難しいことでしょう。
貸したい実家の状態にもよりますが、リフォームなどを行わずとも、ハウスクリーニングと呼ばれる清掃をしてもらうだけで貸し出せることは多々あります。借りる部屋を探している人にとっては、目に付けば少しの汚れでも気になるものです。汚れが目立てば部屋選びをしている人の心象が悪くなります。そのため、少額の費用でも集客効果が高い措置として、専門の業者にハウスクリーニングを依頼することがよく行われます。水回りなどの落としづらい汚れ、手をかけづらい箇所の汚れもキレイにしてもらい、物件の清潔感を高めるのです。
賃料査定の結果、そのままの状態で貸し出す場合の家賃に期待が持てない場合には、次に取り上げるリフォームを検討し、家賃の引き上げを狙います。
ハウスクリーニングを行うだけでは貸し出しづらい場合や、そのままでは家賃があまり期待できないときに、リフォームで解決できることがあります。壁紙の破れや床の傷が目立つ家は、清潔であっても人気が下がります。初期費用を投じて壁紙や床材を新しくすることで、内見に訪れた人の印象を良くし、賃料や入居率の改善につなげます。短期間の賃貸のために大規模な工事はあまりおすすめできませんが、長期的に賃貸を行う予定であれば、投じた費用を効果として回収しやすく、資金次第で様々な工事が検討できます。
実家に住んでいた人にとって、慣れてしまえばさほど不便に思われないようなことでも、周辺などの競合する物件より劣れば、選んでもらうことや十分な賃料を払ってもらうことが難しくなります。そうした場合に、間取りの変更、設備の追加など、リノベーションと呼ばれるような、より大きな規模の機能改善の工事を行い、誰からも認められやすい魅力を物件に対して与えていきます。初期費用も増えるため賃貸のリスクは高くなりますが、うまく行えば収入が大きくなる期待も高くなります。
実家が一戸建てで十分な敷地を持っている場合に、一度建物を取り壊し、賃貸用のマンションやアパートとして建て替えることもあります。
一般的には、建て替えによって戸数を増やすことで、そこで住める人数を増やすことができます。地域性などから賃貸物件の需要が十分にあると見込めるならば、建物全体の価値は高められ、複数室を貸し出すことによって家賃収入が増える期待は高いでしょう。
また、複数室になることで、空室があっても他の部屋で賃料が得られるというように、リスクが分散されて収入が安定しやすくなるというメリットもあります。複数室のうち一室に自ら住むなどの選択肢も将来に残すことができ、様々な計画を検討できます。
しかし、必要な費用は大きくリスクが高くなります。収入を増やすためとは言え、管理する手間が増える点も予め理解しておく必要があるでしょう。
建て替えは、安定的に高額の不労所得を手に入れる大きなチャンスではありますが、他の選択肢と比べても重大な決断となります。不安がある場合は、先に小規模に賃貸を行い、数年間賃貸経営の経験を積んだ上で慎重に判断すると良いかも知れません。
実家を賃貸に出す場合には、貸主と借主の間で賃貸借契約を結びます。契約の中で、家賃の額や契約期間など、様々な約束事が決められます。契約には種類があり、主に契約の更新や解約に関するルールが異なります。一般的によく使われる「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つについて、どのように違うのか特徴を見てみましょう。
賃貸物件の多くは普通借家契約で貸し出されています。年度ごとに住み替え・建て替え・リフォームを行った世帯を対象に行われる「住宅市場動向調査」によれば、令和2年度（2019/4～2020/3）において民間賃貸住宅に住み替えた世帯の95.5%は契約の種類が普通借家契約です。
「令和２年度住宅市場動向調査」（国土交通省）「報告書」p.26より引用
普通借家契約は、次に説明する定期借家契約を含めた他の契約よりも高い賃料収入が期待できます。
家を貸し出す大家は、長期的に利益を生み出すことを目的としていることが大半であり、ほとんどのケースで普通借家契約が用いられます。
他の契約よりも高額な家賃設定でも入居者が得やすいのは、普通借家契約には、入居者にも相応のメリットが存在するためです。
普通借家契約では、一部の場合を除いて、貸主から解約を求めたり、契約の更新を拒否したりすることが難くなっています。貸主から契約を終了する場合には正当事由と呼ばれる、貸主が契約を終了する必要があると認められるだけの事情が必要となります。
基本的に入居者は望む限り、長く安心して住み続けられるということです。できるだけ長く貸し出して、家賃を多く得たいときには普通借家契約が用いられます。
参考
衆議院「法律第九十号 借地借家法」（三章 借家 第一節 建物賃貸借契約の更新等 第二十八条 建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
定期借家契約は予め賃貸期間を設定し、その期間中のみ貸し出すための契約です。
ケースとしては限られるものの、「賃貸はしたいけれど、普通借家契約のように、契約を終了できず、いつまでも貸し続けなければならないのは困る」という場合に用いられます。
入居者にとっては、契約開始時に期間満了に合わせてまた引っ越すことが、決まってしまいます。（双方の合意があれば、期間の延長や、期間満了後に再度契約を結ぶことは可能です。）
無条件に「それでも良い」という人は少なく、「代わりに家賃が安ければ引っ越しも苦じゃない、契約期間も丁度良い」という限られた需要に対する物件になるため、賃料を少し安めに設定しないと入居者が決まりづらくなります。
契約期間を区切ることができますが、期間が短すぎると需要がないため、数年間は賃貸期間を確保する必要があります。
また、契約満了日の1年から6か月前までの半年の期間で、入居者に対して契約解除を予告する必要があります。
賃貸借契約全体の数%と限られたケースで使われている定期借家契約は具体的にどのようなときに活用されているのでしょうか。定期借家契約を使った賃貸の事例を挙げてみます。
・賃貸経営を計画的に行えるようになる
子供が生まれる、転職する、子どもが成人する、親の介護が必要的になるなど、数年に一度はライフイベントと呼べるものが発生する人も多いでしょう。これらの中には住まいの変更を伴うものもあり、ある程度の予定が見通せるものもあります。
また、不動産の金額は一定ではなく変化するものです。将来の価格を正確に予測するのは難しいですが、様々な情報から「少なくとも何年までは価値を期待できる」などと自分なりの見当をつけることは可能です。「遅くとも〇年後には売却したい」「×年後くらいに家族が住むかも知れない」 などの見通しが立っているのであれば、解約時期をコントロールしづらい普通借家契約ではなく、定期借家契約の方がより確実に考えていた時期まで物件を活用できます。
・用途が未定であるときに賃貸のリスクを限定できる
物件の市場相場について、家族の予定について、いまは予想がつかないけれど、何年後かにはもう少し目処が立っているかもしれないということもあるでしょう。そのような場合に、定期借家契約であれば、契約期間満了のタイミングや、定期的に実家の用途を見直すことができます。
また、初めての賃貸では、賃貸自体がうまくいくものなのか確信が持てないということもあるでしょう。そうした場合も、定期借家契約であれば、満了とともに賃貸を止めるという選択肢を残すことができます。
定期借家契約は普通借家契約とは異なり、賃料の最大化は困難ですが、いずれ実家を賃貸以外に使い、売ったり、住んだりといった用途の切り替えが容易です。
ここまででも触れてきたように、賃貸にはリスクがあります。それらを可能な範囲で目的に応じてコントロールすることが、賃貸経営を成功させるためには大切です。
リスクをコントロールする上で、「初期費用」「契約の種類」など、これらも非常に重要ですが、「賃貸経営でどのサービスを利用するか」も成否に関わる重要なことです。
賃貸管理会社や賃貸管理サービス、オプションの組み合わせによっても、リスクの内容や大きさが変わります。 相続した実家を賃貸に出そうと検討する場合、次のようなことが当てはまりやすいかと思います。
当社の賃貸管理サービスの各プランは、総じて賃貸経営の安全面（リスクの低さ）について大きな強みを持っていますが、 中でも上記のような実家の賃貸における特徴、生じがちなニーズと関わりが深い、独自のプラン・サービスとして「リロの空き家再生」というものがあります。
このサービスを利用して実家を賃貸に出す場合の主なメリットを紹介します。
相続した実家を貸し出そうとしても、そのための初期費用を捻出することが難しいこともあるでしょう。
仮に空き家となった実家を資産活用できる状態にするための工事費などの出費が200万円と見込まれていたとすると、期待できる賃料が毎月17万円だった場合、出費を回収するのにまるまる1年間を要します。
そして、出費は事前にある程度正確な金額を知ることができますが、実際の賃料収入がどのくらい得られるかは、実際に賃貸をしてみないとわかりません。 「リロの空き家再生」では、算定された想定賃料の一部について、3年間（36か月間）分の支払いを保証します。もし入居者不在の空室期間が生じても、一定の収入が約束されます。
前述のような、空室期間の賃料を保証するサービスは、サブリースという呼称でご存知の方も多いかも知れませんが、多くは賃料を毎月支払うことを保証するものです。 事前の準備の費用が大きい場合には、あとからお金が入ると分かっていても、手元の資金が心許ないということが考えられます。
「リロの空き家再生」において、支払いが保証される3年間（36か月間）分の賃料は一括で前払いです。 仮に支払いが保証された賃料が月々11万円だったとすると、396万円が前払いされることになり、貸し出すための資金を準備しやすくなります。
「リロの空き家再生」では、普通借家契約ではなく5年間の定期借家契約を用います。 前述「実家を賃貸に出す場合の2種類の契約方法」でも書いた通り、使われる機会が少ない定期借家契約ですが、この契約であれば決められた満了日に解約ができます。 最大の目的が収入を増やすことではなく、小さな負担で家を守って、また使えるようにすることであれば、確実に契約して、その後の用途を再検討できるメリットがあります。
不意の相続で賃貸を初めて行う人であれば、いつ解約できるか分からない賃貸は不安かも知れません。そうした場合も定期借家契約であれば賃貸経営に挑戦しやすいということが考えられます。
少子高齢化に伴う人口減少や高齢者の介護施設利用によって、空き家の件数は増加しています。
「平成30年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）「結果の概要」p.2より抜粋引用
全国的な空き家問題の広がりを背景として、2015年には空き家問題の解決を目的とした「空き家対策特別措置法」も施行されています。この法律によって空き家所有者に罰則を伴うものも含めた何らかの措置が実行される機会も年々増えてきています。
参考
「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」（国土交通省）
「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について（R3.3.31時点）」
短期的な空き家であれば、すぐに困ることはあまりないかも知れません。しかし、家は空けている期間が長引くほど様々なリスクが重なり、そして大きくなっていきます。実家を空き家のまま放置することが、どのような深刻なリスクを生み出すのか。ここでは5つの例を挙げてみます。
家を空き家にして放置しておくことは、老朽化を加速させます。窓やドアが締め切られたままの家は、室内に湿気がこもり、カビが発生しやすくなります。
また、長期間空き家となっている場合、雨漏りなどが生じても気づけないので、そこから被害が拡大していくリスクもあります。
人が住まない家は、人以外の生き物にとって、外敵から身を守ることができ、駆除などの心配もない、棲みつきやすい環境となります。掃除がされないので、ダニ、ハエなどの害虫も繁殖しやすく、人気（ひとけ）がないことで、ネズミやハクビシンといった害獣の棲み処になることもあります。
一戸建て住宅の場合、人が住んでいないと庭に雑草や木が生い茂り、マンションよりも空き家であることが外部から分かりやすく、放火や不法投棄のターゲットとされやすくなります。放火は延焼により近隣にも被害を与える恐れがあります。不法投棄もまた、景観が資産価値に与える影響や、害虫・害獣に棲みやすい環境をつくってしまう可能性、悪臭の発生など、周辺住民にまで悪影響が及ぶ可能性が考えられます。
所有者が行うべき管理の責任を果たさない状況が続いた場合、実害を及ぼしたときに訴訟を起こされるリスクはもちろん、これ以前に自治体から危険性があると判断された段階で罰則を科されることもあります。
参考
「既存不適格建築物に係る是正命令制度について」（国土交通省）
「既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン」
空き家を手放さない限り、維持費用がかかります。実家を相続すれば、所有者としてその分の固定資産税、都市計画税を納めなければならなくなります。
分譲マンションの場合には、建物に共有部があることで、その機能を維持してもらうための管理費や、建物を直すときのための修繕積立金の支払いが継続的に必要になります。
前述した通り、2015年に「空家等対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」が施行されました。空き家の中でも管理不十分で「危ない」「汚い」「見た目が悪い」など問題のある家を「特定空家等」に指定し、自治体が様々な措置を行えるようにする法律です。
措置の一つとして「固定資産税等の特例措置（人の居住の用に供する家屋の敷地に適用される住宅用地特例）」の解除があります。
特定空家等に指定され、その後の行政からの助言・指導に従わなかった場合に、次のステップとして勧告がなされ、これにより、元々実家の固定資産税の支払い額を小さくしていた特例措置が解除されてしまいます。この特例措置は、固定資産税の支払い額を最大で1/6まで減額するもので、解除されたときには最大で現在の支払額の6倍まで負担が増えます。
さらにその後も然るべき対応を行わなかった場合には、続く措置として罰金、行政代執行が行われます。代執行では、行政が代わりに建物の除却など必要な措置を進めますが、その際の解体工事等の費用は所有者から徴収されることとなります。
参考
「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」（国土交通省）
「空家の除却等を促進するための土地に係る固定資産税等に関する所要の措置（平成27年度税制改正）」
実家を相続しても、その家を一度住めない状態にまで劣化させてしまうと、「売る」「貸す」といった形で再び資産として活かせる状態に戻すためには、リフォーム、解体などで多くの費用や労力を要します。では、深刻な事態になる前に、家からそうしたリスクを取り除くにはどうしたらいいのか。一般的な選択肢はおよそ次の3つに絞られます。
ここからは、それぞれのメリット・デメリットについて説明します。
実家を売却すれば、まとまった額の収入が得られます。また、固定資産税や管理費等の維持費用なくなり、経済的な負担もなくなります。売れば実家は自分のものではなくなります。将来の予定や査定額を踏まえて、売り時や使いどころに迷いがなければ思い切って売ってしまいましょう。
ただし、家の劣化が深刻であれば、それだけ欲しがる人は少なく、現状のままで売ることが難しくなります。売却価格の設定、リフォームや解体を検討する必要があります。
将来的な予定や市況から売却を決めかねているような場合は、定期的に必要なメンテナンスを行い、空き家を保有するリスクを軽減しましょう。
通風・通水によって建物の劣化を抑制し、庭木の手入れや室内等の清掃を行うことで、人が管理している家だと分かる状態になります。これらを定期的に行えば、資産の価値をより長期的に保つことができます。
売却や賃貸と異なり、この期間は資産活用による収入が発生しません。一方で、家の所有に固定資産税などの維持費がかかることは前述の通りです。メンテナンスを空き家管理サービスに委託することも可能ですが、費用がかかります。自ら定期的に通う場合は代わりに手間がかかります。
売却も賃貸も行わず、支出をしながら実家を守ることにどれくらいの意味や価値があるかを考え、ある程度の期間を決めて維持管理を行っていきましょう。
最後に、賃貸という選択肢について検討してみましょう。
まず、収入が得られる点は、賃貸の最も大きなメリットです。
また、売却と異なり家を手放さなくて済む点は、必要な維持・管理のみ続けていく場合と同様にメリットですが、空き家と異なり、入居者が生活することにより換気や通風・通水が行われ、設備故障等の不具合に気付いてもらうことができ、防犯面でも安全性が高まります。
ただし、貸主の義務として入居者が問題なく生活できるようにしておかなければならないため、維持費や修繕費はかかり続けます。
一方、入居者を見つけるためには、いくらかの初期費用がかかります。ハウスクリーニング、リフォームなどの内容や費用については、物件が持つポテンシャルと現在の状態によります。費用のかけ方によっては、賃料収入を増やすこともできます。
将来的に売却や居住などの予定があっても、期間を限定して実家を貸し出すことは可能です。
賃貸は「保守専用のサービスなしに資産としての家を管理しつつ、続ける限り安定的な収入を家計にもたらすことができる」手段です。
| 売却 | 賃貸 | 空き家管理 | |
|---|---|---|---|
| 収入 | ○ | ○ | - |
| 所有権 | - | ○ | ○ |
| ランニングコスト | - | ○ | ○ |
| 初期費用 | ○ | ○ | - |
実家が相続によって手に入ったとき、「いつまでもそのままにしておくのは恐い」と何となくリスクを気にかけていても、実際に何かしようと決断をすることは難しいものです。しかし、放置が長引くほどリスクは積み重なっていきます。「今こそ売り時」と売却を選択することもあると思いますが、リスクを正しく理解した上で賃貸を行えば、実家を無理なく管理された状態で所持できます。リフォームなどの初期費用のかけ方、契約の種類、利用するサービスといったことは、正しく選択することでリスクをコントロールすることに繋がります。
当社は転勤者向けの賃貸管理を多く取り扱っており、安全・安心を重視した形で賃貸経営をサポートすることが得意です。先に述べた「リロの空き家再生」もそうしたことを表すサービスの一つです。他の賃貸管理プランにおいても、豊富な保証オプションや転貸でのサービス提供といったように、リスク抑制に関わる特徴が多くなっています。売買やリフォームといったことも行っております。「この実家を本当に貸し出せるか」「いくらかかるか」「いくらで貸し出せるか」など、お取り扱いにお悩みの際には、是非ご相談ください。
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